Streit um lautes Garagentor
Andauender Lärm durch ein Garagentor kann eine Mietminderung rechtfertigen. In einem Fall vor dem Landgericht Hamburg beanstandeten Mieter, dass das Garagentor unter ihrer Wohnung nach dem Austausch des Motors laute Geräusche verursache. Sie wohnten über der Einfahrt einer Tiefgarage, deren Tor über einen elektrischen Antrieb bedient wurde (AZ:333S65/08).

 Bearbeitungsgebühr für Mietvertrag ist unzuverlässig
Eine einmalige Bearbeitungsgebühr für den Abschluss eines Mietvertrags ist nicht gestattet. Das hat das Landgericht Hamburg entschieden. (AZ:307S144/08). Mieter müssen dem Vermieter eine solche Gebühr nicht zahlen. In dem Fall forderte eine Großvermieterin "Mietvertrags-Ausfertigungsgebühren" in Höhe von 150,80 Euro von ihren Mietern. Die Vermieterin begründete diese Gebühren mit Ausgaben für Wohnungsbesichtigungen und Buchhaltungskosten.

 Barriere freier Umbau steuerlich absetzbar
Ein behindertengerechter Umbau des Wohnhauses kann von der Steuer abgesetzt werden. Der Bundesfinanzhof stufte die Kosten in einem Urteil als außergewöhnliche Belastungen ein (AZ:VIR7/09). In dem Fall hat ein Mann einen Schlaganfall erlitten und war schwerbehindert. Er ließ daraufhin sein Haus so umbauen, dass er weiter in der gewohnten Umgebung leben konnte.

 Grundwasserstand erkunden
Ein Architekt muss bei der Bauplanung für Eigenheime den Grundwasserstand über einen besonders langen Zeitraum erkunden. Denn spätere Wassereinbrüche können Schäden am Haus verursachen und eine Gefahr für seine Bewohner sein. Darauf weist ein Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt hin (AZ:22U135/07).

 Mieter müssen Bauarbeiten früh dulden
Mieter müssen Bauarbeiten bei einem Eigentümerwechsel schon vor der Grundbuchumschreibung dulden. Das ist zumindest dann der Fall, wenn die Arbeiten vom Käufer und neuen Vermieter angekündigt und vorgenommen werden. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe hervor (AZ:VIIIZR105/05).

 Mieter muss kein Flickwerk hinnehmen
Wenn wegen Schäden am Dach immer wieder Feuchtigkeit in die Mieträume eintritt, muss der Vermieter ordentlich sanieren. Mieter müssen es nicht hinnehmen, dass bei jedem neuen Wassereintritt jeweils nur die betroffene Stelle abgedichtet wird. Das geht aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf hervor (AZ:I10U46/07).

 Mieter muss Verbrauch offenlegen
Mieter müssen Vermieter unter Umständen ihre Verbrauchskosten offenlegen. Das kann selbst dann gelten, wenn sie direkt mit dem Versorger abrechnen. Will der Vermieter einen Energiepass ausstellen lassen, kann das eine Nebenpflicht des Mieters sein, so das Urteil des Landgerichts Karlsruhe (AZ:9S523/08).

 Bei Schallschutz genau aufpassen
Immobilienkäufer sollten sich nicht mit der Erfüllung der DIN für Schallschutz zufrieden geben. Die DIN 4109 entspreche nicht mehr dem Stand der Technik und reiche für Wohnungen heute nicht mehr aus, So ein Urteil des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe (AZ:VIIZR54/07).

 Fertigbeton muss Warnhinweis haben
Heimwerker sollten Fertigbeton nur mit besonderer Kleidung und Vorsicht verarbeiten. Das zeigt ein Fall, der vor das Oberlandesgericht Bamberg kam: Ein Mann war beim Verarbeiten mit dem Material in Berührung gekommen und erlitt alkalische Verätzungen dritten Grades an den Beinen. Das Gericht entschied, der Hersteller müsse auf solche Gefahren hinweisen (AZ:4U250/08).

 Vermieter darf warmes Wasser abdrehen
Zahlt ein Mieter längere Zeit keine Miete, kann der Vermieter unter Umständen das warme Wasser abdrehen. In einem Fall, der das Amtsgericht Waldshut-Tiengen beschäftigte, geriet eine Frau nach der Trennung in finanzielle Schwierigkeiten - und in drei Monate Zahlungsrückstand. Der Vermieter kündigte ihr fristlos und stellte die Warmwasserversorgung ein (AZ:7C131/09).

 Eigenbedarf auch für den Schwager
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kommt auch zugunsten eines Schwagers in Betracht. Voraussetzung dafür ist aber, dass der Vermieter einen besonders engen Kontakt zu ihm hat. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Fall entschieden (AZ:VIIIZR247/08). Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund.

 Erst die Miete, dann die Schlüssel
Vermieter dürfen den Schlüssel so lange zurückhalten, bis ein neuer Mieter das Geld für den ersten Monat überwiesen hat. Eine solche Klausel im Mietvertrag sei zulässig, hat das Landgericht Bonn in einem Fall entschieden (AZ:6T25/09). Der Gesetzgeber habe festgelegt, dass die Miete zwar erst bir zum dritten Werktag fällig wird - der Vertrag dürfe davon geringfügig abweichen.

 Hausrat muss nahe der Wohnung lagern
Damit ein Diebstahl von der Hausratversicherung ersetzt wird, müssen die Gegenstände nahe der Wohnung gelagert werden. Werden sie zum Beispiel aus einer etwa fünf Kilometer entfernten Sammelgarage entwendet, muss die Versicherung für den Schaden nicht einstehen. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Coburg hervor (AZ:23O369/09).

Alle Angaben ohne Gewähr der Richtigkeit

  Vermietermarkt Recht 2009

 Mieter muss Baumängel beachten
Wenn Bauarbeiten schon beim Einzug absehbar waren, schränkt das den Anspruch auf Mietminderung ein. In einem Fall vor dem Landgericht Berlin entschieden die Richter, dass der Mieter schon bei Anmietung absehen konnte, dass in der Nähe größere Arbeiten anstehen (AZ.:63S155/07). Eine Baulücke auf einem verwilderten Nachbargrundstück wurde einige Zeit später geschlossen.

 Handwerker ohne Anspruch
Ein Hausbesitzer muss Handwerkern keinen anteiligen Lohn zahlen, wenn diese nach einer falschen Materiallieferung  den Auftrag kündigen. Das geht aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Celle hervor (AZ.:6U/102/08). In dem Fall sollten neue Fenster eingebaut werden. Die vom Handwerksbetrieb gelieferten Fenster waren aber zu klein und hätten passend gemacht werden müssen.

 Nachmieter muss bei Einzug auch zahlen
Darf der Nachmieter schon früher in die Wohnung, muss er auch zahlen. Solange die Kündigungsfrist und damit der Vertrag des aktuellen Mieters noch läuft, hat dieser zwar den Mietzins zu übernehmen. Das gelte allerdings nicht, wenn eine vorzeitige Übergabe an den Nachmieter vereinbart ist. Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Neuruppin hervor (AZ.:42C273/08).

 Laub im Garten ist zu dulden
Eine Kommune muss einen Baum auch dann nicht unbedingt fällen, wenn Anwohner durch dessen herabfallendes Laub großen Mehraufwand im Garten haben. In einem Fall vor dem Oberlandesgericht Karlsruhe verlangte eine Frau von der Stadt eine Entschädigung von jährlich 3.944 Euro (AZ.:6U184/07). Zwei alte, hohe Eichen ragten auf ihr Grundstück.

 Große Kratzer in Scheiben sind ein Mangel
Große Kratzer auf mehreren Fensterscheiben einer gemieteten Immobilie sind ein Mangel. Der Vermieter muss diesen auch dann beheben, wenn trotz der Kratzer genug Licht durch die Scheiben kommt. Das geht aus einem Urteil des Kammergerichts der Hauptstadt hervor (AZ.:22U24/08).

 Abrechnungen müssen transparent sein
Bauherren können von Firmen transparente Stundenlohnabrechnungen verlangen. Wer vermutet, dass das Unternehmen zu viele Stunden abgerechnet hat, kann von der Baufirma Nachweise darüber verlangen, welche Leistungen sie in welcher Zeit erbracht hat. Das geht aus einem Bundesgerichtshofurteil hervor (AZ.:VIIZR164/07).

 Mieter muss Mängelbeseitigung zulassen
Lässt ein Mieter Arbeiten zur Beseitigung eines Mangels nicht zu, muss er die volle Miete weiter zahlen. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Karlsruhe hervor (AZ.:9S206/08). Mietminderungen oder das Zurückhalten von Zahlungen seien nicht zulässig, wenn der Mieter die Reparaturen nicht gestattet.

 Vorsicht beim Treppensteigen
Ein Handlauf muss nicht bis zum Fuß einer Treppe reichen. Mieter können deshalb nicht davon ausgehen, dass das Ende des Handlaufs auch das Ende der Treppe signalisiert. Das geht aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe hervor (AZ.:19U29/07). In dem Fall war eine Frau auf der Treppe gestürzt, weil sie die letzte Stufe übersah. Sie brach sich beide Fußgelenke und klagte - denn wegen des vorzeitigen Endes des Handlaufs sei bei ihr der falsche Eindruck entstanden, sie sei schon im Erdgeschoss.

 Kostenvoranschlag hilft wenig
Bauherren müssen auch Handwerkerrechnungen bezahlen, die über den Kostenvoranschlag hinausgehen. Das gilt auch dann, wenn die Rechnung zehn Prozent höher ist als vorhergesagt. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Coburg hervor (AZ.:12U81/09).

 Baumaterial vor Einbau prüfen
Heimwerker sollten Fliesen oder Dachziegel genau prüfen, bevor sie sie verwenden. Denn wenn sie die Mängel des Baumaterials erst nach dem Einbau feststellen, müssen sie die Kosten für Ausbau und Wiedereinbau in der Regel selbst tragen. Das geht aus einer Entscheidungen des Bundesgerichtshofs hervor (AZ.:VIIIZR211/07 und VIIZR70/08).

 Nachbarn müssen Raucher ertragen
Rauchen ist in der Mietwohnung erlaubt. Fühlt sich ein Nachbar durch das Rauchen gestört, kann er weder die Miete mindern noch vom Vermieter ein Verbot verlangen. Er kann auch nicht über den Vermieter darauf hinwirken, dass dieser dem Raucher bestimmte Lüftungszeiten vorschreibt. Das hat das Landgericht Berlin in einem Fall entschieden (AZ.:AZS470/08).

 Schallschutz muss stimmen
Käufer einer Immobilie dürfen erwarten, dass diese üblichen Schallschutzstandards entspricht. Wenn die Wohnung oder das Haus deutlich schlechter gegen Lärm geschützt ist, muss der Verkäufer sie darüber aufklären. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (AZ.:VIIZR54/07).

 Fördergelder offen legen
Öffentliche Fördermittel muss ein Vermieter bei einer Renovierung berücksichtigen. Er darf also bei der Berechnung der Mieterhöhung den Zuschuss nicht ohne weiteres einbeziehen. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (AZ.:VIIIZR179/08). In dem Fall hatte die Vermieterin ein zinsverbilligtes Darlehen erhalten. Nach Abschluss der Renovierung erhöhte sie die Miete.

 Geruch ist Geschmacksache
Aus einer Wohnung darf der Geruch von frischer Wäsche in den Flur gelangen. Ein Vermieter darf den Mieter also nicht dazu zwingen, seine Wäsche ausschließlich im davor vorgeschriebenen Keller zu trocknen. Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf hervor (AZ.:53C1736/08).

 Nachbarstreit um Elefantengras
Die Pflanzenart entscheidet über den vorgeschriebenen Mindestabstand zum Nachbarzaun. So dürfen Büsche und Bäume nicht näher als zwei Meter an das benachbarte Grundstück heranwachsen - für Stauden gelte das allerdings nicht. In diesem Fall ging es um Elefantengras, der vor dem Landgericht Coburg entschieden wurde (AZ.:32S23/09).

 Vermieter muss die Möbel abbauen
Will der Vermieter in der Mietwohnung Reparaturen oder Sanierungsarbeiten vornehmen, muss er auch für den notwendigen Auf- und Abbau der Möbel sorgen. Das muss nicht der Mieter selbst tun, entschied das Landgericht Berlin (AZ.:65S62/08). In dem Fall musste der Vermieter in der Zwei-Zimmer-Wohnung des Mieters Feuchtigkeits- und Bauschäden beseitigen.

 Mieter in der Pflicht: Zweimal im Monat mähen
Wer als Mieter per Vertrag einen Garten überlassen bekommt, muss diesen regelmäßig pflegen. Das bedeutete üblicherweise, dass von April bid Oktober zum Beispiel zweimal im Monat der Rasen gemäht wird, hat das Amtsgericht Hamburg-Barmbeck entschieden. Zur "regelmäßigen" Pflege gehört demnach auch, dass Hecken, Obstbäume und Ziersträucher einmal jährlich beschnitten und Blumenbeete und Wege von Unkraut freigehalten werden (AZ.:812/C82/08).

 Aufzug: Zahlen muss nur, wer ihn nutzen kann
Mieter müssen sich an den Kosten für den Betrieb eines Aufzugs nur dann beteiligen, wenn sie ihre Wohnung mit dem Aufzug auch erreichen können (AZ.:VIIIZR128/08). Eine Vermieterin verlangte die Nachzahlung von Betriebskosten für den Aufzug für mehrere Jahre. Die Mieterin wohnte im vierten Obergeschoss im hinteren Quergebäude einer größeren Wohneinheit - einen Aufzug gab es aber nur im Vorderhaus.

 Bei Asbest muss Verkäufer aufklären
Im Jahre 2006 kauften die Kläger von den Beklagten ein Hausgrundstück unter Ausschluss der Gewähr für Fehler und Mängel. Das Wohngebäude war im Jahre 1980 in Fertigbauweise errichtet worden. In der Außenfassade waren Asbestzementtafeln verarbeitet worden. Über diesen Umstand klärten die Beklagten als Verkäufer die Kläger nicht auf. Die Kläger waren anderer Meinung und bekamen schließlich recht. Sie gewannen vor dem Bundesgerichtshof (BGH Urteil vom 27.03.2009, AZ.:VZR30/08).

 Versorgungssperre bei gewerblicher Vermietung - Heizung, Strom und Wasser
Der BGH hat aktuell erstmals entschieden, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom und Wasser einstellen darf. In dem zugrunde liegenden Fall waren Räume eines "Kunsthauses" zum Betrieb eines Cafés vermietet worden. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug. Er drohte dem Mieter mehrfach an, die Versorgung mit Heizenergie zu unterbrechen. Dagegen erhob der Mieter vorbeugende Unterlassungsklage. Die Karlsruher Richter sahen in der Einstellung der Versorgungsleistungen keine verbotene Eigenmacht. Ein Anspruch des Mieters auf Fortsetzung von Versorgungsleistungen könne sich nur aus dem Mietvertrag ergeben oder - nach Beendigung des Mietverhältnisses - im Einzelfall nach Treu und Glauben aus sog. nachvertraglichen Pflichten. Eine Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung sei jedenfalls dann erreicht, wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe. Der BGH hat entgegen der bisher überwiegend vertretenen Auffassung und Literatur nunmehr klargestellt, dass allein der Besitz an den Mieträumen kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsleistungen verleiht. Jedenfalls dann, wenn der Mieter die Versorgungsleistungen nach Vertragsbeendigung nicht zahlt, soll der Vermieter zur Einstellung der Versorgung berechtigt sein (BGH Urteil vom 06.05.2009, XIIZR137/07).

 Wäsche trocknen in der Wohnung macht Wände feucht
Sieht eine Hausordnung ausdrücklich vor, dass die Mieter Wäsche nur auf dem Balkon oder in einem Trockner auch in der Wohnung getrocknet werden darf, und steht ein Gemeinschaftstrockenkeller zur Verfügung, so hat der Vermieter das Recht, einem Mieter das Wäsche trocknen in der Wohnung ohne den Einsatz eines Trockners zu untersagen. Das Amtsgericht Düsseldorf unterstrich, dass er damit Feuchtigkeitsschäden vorbeugen kann, was einen "sachgemäßen Grund" für das Verbot darstelle (AZ.:53C1736/08).

 Geldrente statt Wohnungsrecht nur, wenn vereinbart war
Haben Eheleute ihr Hausgrundstück auf die Kinder übertragen, sich dabei aber ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten, so hat der überlebende Ehegatte gegen seine Kinder keinen Anspruch auf eine Geldrente als Ausgleich für das Wohnrecht, wenn er in ein Pflegeheim übersiedelt, für diesen Fall aber eine entsprechende Regelung im Überlassungsvertrag nicht vorgesehen wurde (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, 14U57/07).

 Nur bei Mix aus Nutzung und Vermietung muss eine Prognose erstellt werden
Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Wohnung an wechselnde Messebesucher, so darf ihm nicht allein deswegen die steuerliche Berücksichtigung der Wohnung untersagt werden, weil er in der Nähe der Wohnung lebt und deswegen eine "Selbstnutzung" möglich sei. Bei ausschließlicher Nutzung durch Messegäste ist von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen. Würde die Wohnung zum Teil selbst genutzt, müsse eine Prognoserechnung zur Überschusserzielung vorgelegt werden (Bundesfinanzhof, IXR11/07).

 Vorerben dürfen nicht voreilig Grundstücke verschleudern
Hat ein Erblasser in seinem Testament eine "Vorerbschaft" angeordnet, so kann der so Bedachte im Regelfall nur eingeschränkt wirksam über das Erbe verfügen. Verschenkt er Gegenstände oder gibt er sie deutlich unter Wert ab, so kann später der Nacherbe sie gegebenenfalls vom Empfänger zurückverlangen. Das hat das Oberlandesgericht Bamberg - wie zuvor schon das Landgericht Coburg - entschieden. In diesem Fall hatte eine Erbin nach dem Tod der Vorerben geltend gemacht, dass ein von diesen vorgenommenes umfangreiches Grundstücksgeschäft unwirksam gewesen sei. Sie hatten Grund und Boden im Wert von 400.000 Euro für 225.000 Euro verkauft, was einem groben Missverhältnis entsprach und die Nacherben entscheidend benachteiligte. Die aktuellen Eigentümer wurden verurteilt, den unwirksamen (Ver-) Kauf gegen Zahlung/Erstattung der 225.000 Euro rückgängig zu machen und das Grundstück an die Nacherben herauszugeben (AZ.:6U38/08).

 Die Stadt darf Bordelle verrammeln
Städte haben das Recht, Bordelle in bestimmten Sperrbezirken zu verbieten. Zwar sei der Prostitution per Gesetz der Makel der Sittenwidrigkeit genommen worden, jedoch könnten die Städte in bestimmten Wohngegenden Bordelle untersagen, entschied das Bundesverfassungsgericht. Die Sperrbezirksverordnungen dienten nur der jeweiligen Steuerung der Prostitution zum Schutz der Öffentlichkeit und stellten deren Legalisierung nicht infrage. Im konkreten Fall konnte sich ein Mann nicht durchsetzen, der in einem Wohngebiet eine Wohnung für die Prostitution nutzen wollte. Die gesetzliche Grundlage der Sperrbezirksverordnung diene nicht zur Durchsetzung bestimmter Moralvorstellungen oder der Wahrung der allgemeinen Sittlichkeit. Sie sei vielmehr eine Norm zur Gefahrenabwehr und ziele darauf, "Beeinträchtigungen des Allgemeinwohls zu verhindern". Deswegen könne ein Sperrbezirk in Stadtteilen sowie Schulen, Kindergärten oder Kirchen gerechtfertigt sein, weil mit der Prostitution eine Belästigung der Anwohner zu befürchten sei (AZ.:1BVR224/07).

 Beschädigte Lärmschutzwand darf durch "Schienenschleifen" ersetzt werden
Eine Kommune kann sich nicht im Namen ihrer Bürger dagegen wehren, wenn die Deutsche Bahn AG eine beschädigte Lärmschutzwand an einer ICE-Strecke (hier zwischen Köln und Frankfurt am Main) nicht repariert und stattdessen beantragt, den Bereich zu "Besonders überwachten Gleisen (BüG)" zu benennen, die durch regelmäßiges Schleifen von Verriffelungen befreit werden, wodurch die Rollgeräusche der Züge herabgesetzt werden können. Der Lärm mindernde Effekt des Schienenschleifens sei unabhängig von der Zugart bereits höchstrichterlich anerkannt, so das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz (AZ.:8C11025/08).

 Ärger mit Baumhaus
So mancher Grundbesitzer, der im eigenen Garten Schuppen, Baumhäuser oder Pavillons aufstellen will, fragt er nicht nach. Das kann sich rächen - zum Beispiel, wenn das Provisorium zu nahe am Nachbargrundstück liegt. Auslöser eines derartigen Rechtsstreit in NRW war ein Baumhaus. Es war im Garten zwischen zwei Fichten errichtet worden. Ein Nachbar störte sich an der luftigen Immobilie. Begründung: Der vorgeschriebene Grenzabstand sei verletzt worden, weil er nur 20 Zentimeter zum anderen Grundstück betrage. Zunächst klärte die Zivilkammer die Frage, ob es sich bei einem Baumhaus um ein Gebäude im Sinne des Nachbarschaftsrechts handle. Das sei nicht der Fall, befanden die Juristen. Dem Erbauer half das nichts, denn statt dessen wurde das Baumhaus als >sonstige Anlage< deklariert - und für die gilt ebenfalls der Grenzabstand. Das Provisorium musste also auf Anweisung des Gerichts wieder abgerissen werden (Landgericht Dortmund, AZ.:1S109/06).

 Wer prügelt und pöbelt wird fristlos gekündigt
Schläge und Pöbelei durch einen Mieter sind Gründe für eine fristlose Kündigung. Eine vorherige Abmahnung des Mieters ist nicht erforderlih. Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Brühl hervor, auf das der Mieterverein zu Hamburg hinweist (AZ.:22C433/07). In dem Fall hatte der Ehemann einer Mieterin einen anderen Hausbewohner getreten und mit einer Zange gegen den Kopf geschlagen. Schon verbale Ausfälle können für eine unangemeldete Kündigung reichen.

 Grundstücksbesitzer dürfen Autos abschleppen lassen
Wer unberechtigt auf einem Privatgrundstück parkt, darf abgeschleppt werden und muss auch die Kosten dafür zahlen. Das gilt sogar für leere Supermarktparkplätze, wie der Bundesgerichtshof in Karlsruhe entschied - wenn Schilder auf das Abschleppen hinweisen. Mit dem unbefugten Abstellen werde der Besitz des Eigentümers beeinträchtigt, schrieben die Richter. Der Parkplatzbesitzer darf sein Selbsthilferecht ausüben. Das Auto darf selbst dann abgeschleppt werden, wenn noch andere Plätze frei sind (AZ.:BGHVZR144/08).

 Anrechnungen von Balkonflächen nicht auf ein Viertel beschränkt
Balkone, Loggien und Terrassen dürfen nicht mehr als nur einem Viertel ihrer Grundfläche in die Wohnfläche eingerechnet werden. Auf eine entsprechende Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 22. April 2009 (AZ.:VIIIZR86/08). Mieter können die Miete daher nicht unter Berufung auf eine beschränkte Flächenanrechnung mindern. Eine Begrenzung war vom Gesetzgeber auch nur für die Subventionierung im öffentlichen Wohnbau vorgesehen, die sich an der Wohnfläche orientiert. "Mietparteien können folglich frei über den Umfang der Flächenanrechnung entscheiden.

 Verjährungsfrist beim Vermieterwechsel
Wenn sich bei einer vermieteten Wohnung ein Eigentümerwechsel abzeichnet, dann sollten alle Beteiligten eine gewisse Vorsicht walten lassen. Denn häufig taucht in diesem Zusammenhang die Frage auf, welche gegenseitigen Verpflichtungen weiterhin Bestand haben und welche nicht. So war es auch bei einem Streitfall in Berlin. Die beiden ursprünglichen Vertragspartner hatten vereinbart, dass der Vermieter seinen Mietern gewisse Anwendungen für Schönheitsreparaturen ersetzen müsse. Als der konkrete Geldbetrag (hier knapp 3.000 Euro) fällig gewesen wäre, lehnte der Vermieter allerdings die Zahlung ab und teilte überdies mit, dass er das Objekt verkaufen werde. Näheres wusste der Mieter zunächst nicht. Er versuchte später, seine Aufwendungen gerichtlich einzuklagen. Doch zwischenzeitlich hatte die Wohnung bereits einen anderen Eigentümer und der alte Vermieter wies auf die Verjährung der Ansprüche ihm gegenüber hin. Dieser Rechtsmeinung schlossen sich ach das zuständige Amts- und Landgericht an. Demnach wäre der Mieter komplett leer ausgegangen. Doch der Bundesgerichtshof (AZ.:VIIIZR133/07) sah es anders. Er stellte sich auf die Seite des Klägers. Entscheidend sei der Zeitpunkt, zu dem der Mieter von der Eintragung des neuen Erwerbers in das Grundbuch erfahren habe. Erst dann beginne die Verjährungsfrist. Man könne nämlich von einem Mieter nicht erwarten, ständig Auskünfte in dieser Sache einzuholen. Dem Eigentümer falle es hingegen nicht besonders schwer, über einen Verkauf zu informieren.

 Besuch für den Papa darf der Sohnemann nicht "ausladen"
Hat ein Hauseigentümer seinem Sohn die Immobilie übertragen und sich selbst ein lebenslanges Wohnrecht in einem Teil des Gebäudes vorbehalten, so muss er es nicht hinnehmen, dass der Filius - als Eigentümer - einem Mann, der seinen Vater regelmäßig besucht, Hausverbot erteilt. Auch wenn der Sohn mit dem Besucher (der der Lebensgefährte seiner Schwester ist) immer wieder in Streit gerät, darf er es nicht untersagen, dass er den Vater besucht. Kann der Besucher die Wohnung des Papas erreichen, ohne die Räume des Hauseigentümers betreten zu müssen, so ist das Hausverbot nichtig (Landgericht Coburg, AZ.:32S3/09).

 Säumigem Mieter darf der Strom abgestellt werden.
Vermieter von gewerblichem Wohnraum dürfen (unter Umständen) säumigen Mietern die Heizung abdrehen, wenn diese ungerechtfertigt die Miete kürzen. In diesem Fall vor dem Bundesgerichtshof (BGH) hatte ein Vermieter seinem Mieter, einem Café-Betreiber, mehrfach fristlos gekündigt, als dieser keine Heizkosten mehr bezahlte und mit bis zu acht Mieten im Rückstand war. Über die Räumungsklage war noch nicht entschieden - dennoch drohte der Vermieter damit, die Heizung abzustellen. Zu Recht, urteilte das BGH. Dem Vermieter sei es nicht zuzumuten, die Heizkosten für den säumigen Mieter zu tragen (AZ.:XIIZR137/07).

 Zerstörtes muss nicht geflickt werden.
Sehen die Geschäftsbedingungen einer Wohngebäudeversicherung vor, dass im Falle der Zerstörung von Sachen der Betrag gezahlt wird, der aufzuwenden ist, um die Sachen gleicher Art und Güte in neuwertigem Zustand wieder herzustellen oder zu beschaffen (="Neuwert"), so gilt das auch für Gegenstände, die 30 Jahre alt sind. Wird durch einen Wasserschaden der Parkettfußboden in einem Wohnzimmer auf zwei Teilflächen erheblich verfärbt, so muss sich der Eigentümer nicht damit zufrieden geben, dass die Versicherung die Reparatur sowie den Betrag für die Wertminderung übernimmt. Sie muss die Kosten für die Verlegung eines neuen Holzfußbodens erstatten, wenn ein Gutachter feststellt, dass auch nach einem Austausch der verfärbten Stellen unterschiedliche Farbmerkmale bleiben (weil altes und neues Holz sic nun mal unterscheide). Gerade für ein derartig "wichtiges Zimmer" sei die Gebrauchsfähigkeit dann nicht mehr gegeben - und das Parkett somit "zerstört" (Amtgericht München, AZ.:275C13630/07).

 Sind Ehegatten die Vermieter, so müssen beide kündigen
Auch wenn im Kopf eines Mietvertrages zwar als Vermieter "die Eheleute..." eingetragen sind, allerdings nur mit dem Vornamen des Ehemannes, und auch wenn allein der Mann den Mietvertrag unterschrieben hat, ist auch der andere Ehegatte "Vermieter". Soll dem Mieter gekündigt werden, so ist die Entlassung aus dem Mietvertrag nur wirksam, wen beide Ehepartner unterschrieben haben (Landgericht Gießen, AZ.:1S130/07).

 Selbst bewohnte Wohnung zum Kauf und zur Vermietung anmieten, schadet
Zieht ein Wohnungsbesitzer aus den bisher selbst bewohnten Räumen aus, um sie anschließend zu vermieten oder zu verkaufen, so kann er zwischenzeitlich aufgelaufene Kosten sowie die Abschreibung steuerlich nicht geltend machen. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass nur derjenige, der seine Absicht, Einkünfte zu erzielen (hier durch Mietzahlungen), kundgetan hat, Steuern in der Zeit sparen könne, in der es noch nicht zu einer Vermietung gekommen sei. Wer die Wohnung aber zugleich auch zum Kauf anbiete, der müsse darauf wegen der "indifferenten Entschlussfrage" verzichten (AZ.:IXR1/07).

 Bei Streit erst zum Verwaltungsbeirat
Die WEG einer Wohnanlage kann in ihrer Gemeinschaftsordnung regeln, dass Streitigkeiten zunächst dem Verwaltungsbeirat zur Schlichtung vorgelegt werden müssen. Der Verwaltungsbeirat muss im Einvernehmen mit dem Verwalter auf eine gütliche Einigung hinwirken. Gibt es eine solche Vorschrift, ist dieses Vorschaltverfahren für die Eigentümer, bevor sie das Gericht anrufen, zwingend (OLG Frankfurt am Main, AZ20W108/07).

 Standards für Garagen-Parkplatz
Wer vor dem Notar einen so genannten Doppelparker in der Tiefgarage erwirbt, kann davon ausgehen, dass dieser Parkplatz groß genug ist, um ein handelsübliches Fahrzeug darauf abzustellen. Im vorliegend entschiedenen Fall war die untere Parkebene nur für Fahrzeuge bis zu einer Höhe von 150 Zentimetern geeignet. Zwar kann man als Erwerber nicht davon ausgehen, mit einem Van die Garage nutzen zu können. Kleinere Fahrzeuge müssen dagegen schon hineinpassen. Ist dies, wie hier, nicht der Fall, liegt ein Mangel vor, der den Käufer zur Minderung berechtigt (LG Karlsruhe, AZ3O195/06).

 Nach Vermieterwechsel Fünf gerade sein lassen
Ist der Mieter einer (Zweit-) Wohnung nach dem Wechsel seines Vermieters davon ausgegangen, das die Mietzahlungen - wie vorher wegen erteilter Einzugsermächtigung - weiterlaufen würden, fällt ihm jedoch nicht auf, dass dies fünf Monate lang nicht geschehen ist, weil der neue Vermieter nicht abgebucht hat, so darf der Vermieter das Mietverhältnis weder fristlos noch fristgerecht kündigen. Denn der Mieter konnte davon ausgehen, dass alles seinen üblichen Gang nehmen werde. Sein Verschulden, sich nicht genügend um seine Kontoauszüge gekümmert zu haben, ist als gering anzusehen, zumal er nach Kenntnis von der Versäumnis zügig nachgezahlt hat (Kammergericht Berlin. AZ.:8U217/07).

 Bewiesenes "Fehlheizen" kann Schadenersatz bringen
Wir nach dem Auszug eines Mieters (der hier mit seinem Ladenlokal unter einem Dach lebte) erheblicher Schimmelbefall in den Räumen festgestellt, so kann der Vermieter nur dann Schadenersatz für die Beseitigung des Schimmelpilzes verlangen, wenn er dem ausgezogenen Mieter beweist, dass er falsch geheizt und gelüftet hatte. Bringt der Vermieter diesen Beweis nicht, so ist anzunehmen, dass der Schimmer durch Mängel am Gebäude aufgetreten ist. Diese gehen zu Lasten des Eigentümers (AG Königswusterhausen, AZ.:9C174/06).

 Ein Bordell muss auch in einem Mischgebiet nicht geduldet werden
Werden 8 Wohnungen einer insgesamt 60 Einheiten umfassenden Wohnanlage von einer Verwalterin an Prostituierte vermietet, die dort "ihren Job machen", so kann die Stadt die Prostituierten mit sofortiger Wirkung unterbinden lassen, wenn eine gewerbliche Nutzung der Wohnung laut Baugenehmigung nicht erlaubt ist. Das gilt auch dann, wenn sich der Komplex in einem Mischgebiet aus Wohn- und Gewerbemietraum befindet, so dass ein Gewerbe durchaus - auch ohne Baugenehmigung - nachträglich genehmigungsfähig sein kann. Dazu dürfe das Gewerbe das Wohnen nicht stören. Das sei auch durch die "milieubedingte Unruhe" zwangsläufig der Fall (Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße, AZ.:3L1448/08).

 Dringende Baumaßnahme auch "formal nicht korrekt" dulden
Muss ein Hauseigentümer auf Anordnung des Umweltamtes eine neue Heizungsanlage einbauen, weil die bisherigen Öfen die Abgaswerte nicht mehr einhalten, dann gilt auch die sonst übliche Drei-Monats-Frist für die Ankündigung der Baumaßnahme gegenüber den Mietern. Es komme vielmehr auf die "konkreten Umstände" an, etwa auf die Dringlichkeit der Maßnahme, so der Bundesgerichtshof (BGH). In dem Fall gab der BGH einer Vermieterin Recht, die fast ein Jahr lang gegen den Widerstand eines Mieters gekämpft hatte, um eine neue Heizanlage einzubauen. Der Mieter hatte nicht nur den Anschluss seiner Wohnung an die Zentralheizung verweigert, sondern auch die Verlegung von Rohren für die über und unter ihm gelegenen Wohnungen boykottiert, weil die Ankündigung der Baumaßnahme formal nicht korrekt gewesen war. Hat der Vermieter seinen Mietern jedoch frühzeitig in die Pläne einbezogen und mehrfach - vergeblich - versucht, Termine mit ihm abzustimmen, so habe er alles Notwendige getan. Die Baumaßnahme sei in einem solchen Fall auch dann zu dulden, wenn die Formalien nicht erfüllt gewesen sind (AZ.:VIIIZR110/08).

 Der Wohnraum muss in der Stadt und auf dem Land gleich sein
Innerhalb eines Bundeslandes dürfen die - den Beziehern von Arbeitslosengeld II zugestandenen - Wohnungsgrößen nicht unterschiedlich sein, so das Bundessozialgericht. So könne es nicht sein, dass einer Hartz IV - Bezieherin in der Stadt (hier: München) wegen der dort höheren Mieten nur eine kleinere Wohnung (hier von 45 Quadratmetern) bezahlt wird, während einer Bedürftigen auf dem Land eine bis zu fünf Quadratmeter größere Bleibe finanziert werde. Die Agentur für Arbeit kann nicht argumentieren, die kleinere Unterkunft sei deswegen angemessen, weil auch Alleinstehende mit gutem Einkommen in der Stadt - eben wegen der hohen Mieten - meist Wohnungen bezögen, die kleiner als 50 Quadratmeter seien. Eine unterschiedliche Behandlung widerspreche jedenfalls den Vorschriften des Hartz IV - Gesetz (AZ.:B4AS30/08R).

 Gegen Lärm besser zeitnah angehen
Eine Anwohnerin eines Marktplatzes kann sich nur "zeitnah" gegen - von der Stadt als Veranstalter ausgehende - Lärmbelästigungen wehren und die Stadt zur Rechenschaft ziehen. Sie kann jedenfalls nicht nachträglich Zwangsgelder gegen den Veranstalter festlegen lassen, weil Verpflichtungen nur für eine konkrete Veranstaltung ausgesprochen werden können (hier beabsichtigte die Bürgerin, die Stadt für Immissionswert-Überschreitungen während Veranstaltungen in den Jahren 2006 bis 2008 zu belangen). Der Frau stehe aber offen, so das Verwaltungsgericht Göttingen, die Erfüllung der Pflichten durch die Stadt künftig im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit der jeweiligen Veranstaltung gerichtlich einzufordern" (AZ.:1D8/08).

 Wird der Vertrag annulliert, interessiert vorher erzielter Vorteil nicht
 Wird der Kauf einer Eigentumswohnung rückwirkend abgewickelt (etwa wegen arglistiger Täuschung), so kann der Verkäufer den zu erstattenden Kaufpreis nicht um den Betrag mindern, um den sich die Steuer der Käufer (hier wegen der Abschreibungsbeträge) gemindert hat. Der Bundesfinanzhof: Eine solche Anrechnung scheidet aus, weil die Schadenersatzleistung, soweit sie die steuerlich anerkannte Abschreibung betreffen, ihrerseits von den Käufern wieder versteuert werden müsste. Grundsätzlich bestehe auch kein Anspruch darauf herauszufinden, ob dieser Nachzahlungsbetrag geringer ausfalle als die zuvor erworbene Steuerermäßigung - es sei denn, die Differenz sei erkennbar "außergewöhnlich hoch", (AZ.:VIIZR215/06).

 Bei zu heftigem Lärm kann sogar eine Pfingstkirmes ausfallen
Vor dem Verwaltungsgericht Köln konnte ein Anwohner durchsetzen, dass ein Volksfest (hier die im Frühjahr stattfindende Pfingstkirmes) nur dann durchgeführt werden dürfe, wenn der Veranstalter die "Freizeitlärm-Richtlinie" einhalte. In dem konkreten Fall konnte der Bewohner zwar eine anstehende Pfingstkirmes (für die im Nachhinein erheblich zu hohe Werte festgestellt worden sind) nicht verhindern. Jedoch erreicht er dadurch, so ein Sprecher des Gerichts, dass seine Chancen "gestiegen sind, erfolgreich gegen künftige Veranstaltungen anzugehen" (AZ.:1K1485/08).

 Solange die Einbauküche nicht ausgebaut ist, kostet es weiter Miete
Nach einer Kündigung haben Mieter die Wohnung geräumt zurück zu geben, andernfalls müssen sie - trotz Auszug - weiterhin Miete bezahlen. Das gilt zum Beispiel dann, wenn die Mieter eine Einbauküche zwar eingebracht, sie aber bei ihrem Auszug zurückgelassen haben (Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese brummte den ausgezogenen Mietern für zwei Monate eine Mietzahlung in Höhe von 1.400 Euro auf, weil sie erst dann die Küche ausgebaut hatten). (AG Hamburg-Blankenese, 518C311/04).

 Die Akquisition dauert nicht ewig
Zwischen Architekten und Bauherren wird häufig darüber gestritten, ab wann dem Architekten Honorar zusteht. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hält die Phse der Akquisition dann für beendet, wenn die Vertragspartner Entwürfe des Objekts (die zuvor intern besprochen worden sind) der Bauverwaltungsbehörde mit dem Ziel vorlegen, "baurechtliche Machbarkeit" zu klären. Widerspricht der Auftraggeber diesem Termin nicht, so hat der Architekt Anspruch auf sein Honorar (AZ.:23U88/07).

 Vermieter muss Anwaltskosten zahlen
Ein Vermieter darf nicht ungerechtfertigter weise einen Rechtsanwalt einschalten und dadurch Kosten für die Mieter verursachen. Das geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Gießen hervor (AZ.:48MC648/08). In dem Fall ließ eine Immobiliengruppe über einen Rechtsanwalt ein Mietverhältnis wegen Rückständen kündigen und forderte die Erstattung der Kosten vom Mieter.

 Rauswurf nach Beleidigung
Wer in einem Mietshaus wiederholt die Nachbarn beleidigt, muss mit der Kündigung rechnen. Dafür muss im Vorfeld auch keine Abmahnung durch den Vermieter erfolgen. Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Coburg hervor, auf das die Arbeitsgemeinschaft Miet- und Immobilienrecht des Deutschen Anwaltsvereins in Berlin hinweist (AZ.:11C1036/08).

 Mieter darf Fotos verbieten
Vermieter müssen bei Wohnungsbesichtigungen Regeln einhalten. Sie dürfen mit einem Mietinteressenten zwar grundsätzlich dreimal im Monat für jeweils 30 bis 45 Minuten die Wohnung besichtigen, erläutert der Deutsche Mieterbund und beruft sich auf ein Urteil des Landgerichts Frankfurt (AZ.:2/17S194/01). Ohne Erlaubnis des Mieters darf aber nicht fotografiert werden.

 Mieter müssen im Garten nur das Nötigste machen
Überträgt der Vermieter dem Mieter im Vertrag die Pflege des Gartens, ist dieser nur zu einfachen Arbeiten verpflichtet. Ohne weitere Einzelvereinbarungen müssen Mieter also lediglich Rasen mähen, Unkraut jäten oder Beete umgraben, zählt der Deutsche Mieterbund auf und beruft sich auf Urteile der Landgerichte Siegen (AZ.:3S211/90) und Detmold (AZ.:2S180/88). Im Gegenzug haben Mieter, die den Garten mit gemietet haben, allerdings das Recht, diesen nach ihren eigenen Vorstellungen zu gestalten.

 Fenster ohne Denkmalschutz
Der Einbau von Kunststofffenstern an einem denkmalgeschützten Gebäude kann unter Umständen zulässig sein. Das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig entschied, das Denkmalrecht stehe dem nicht entgegen, wenn die vorhandenen Holzfenster selbst keinen Denkmalwert haben (AZ.:7B28/08). Darauf weisen die Miet- und Immobilienrechtsanwälte des Deutschen Anwaltsverein hin.

 Nachbar muss im Zweifel Zugang ermöglichen
Ist ein Grundstück nur über einen Fuß- und Radweg erreichbar, muss der Nachbar dem Eigentümer ein Notwegerecht für Fahrzeuge einräumen. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe hervor, über das der BGH-Report berichtet. Nach Auffassung der Richter gehört zur ordnungsgemäßen Benutzung eines Grundstücks, dass es auch angefahren werden kann (AZ.:VZR106/07). In dem Fall wandte sich ein Mann dagegen, dass der Nachbar über sein Grundstück zu seinem Haus fuhr.

 Bei Betriebskostenabrechnung ist der Zugang maßgebend
Eine Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb der Abrechnungsfrist von einem Jahr zugegangen sein. Das Datum des Poststempels ist nicht entscheidend. Auf diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes (AZ.:VIIIZR107/08) weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hin. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hatte ein Mieter Nachzahlungen von 270 Euro verweigert, weil er die Rechnung angeblich nie erhalten habe. Der Vermieter wandte dagegen ein, die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 kurz vor Weihnachten des Folgejahres zur Post gegeben zu haben. Laut BGH trägt der Absender das Risiko, dass die Abrechnung den Empfänger nicht rechtzeitig erreicht. Haus & Grund rät allen Vermietern, die Einjahresfrist unbedingt einzuhalten und sicherzustellen, dass die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig dem Mieter zugestellt wird. Der BGH habe in seinem Urteil darauf hingewiesen, dass das Zur-Post-Geben eines Briefes keinen Anscheinsbeweis dafür begründe, dass dem Empfänger der Brief rechtzeitig zugegangen sei. Insoweit bestätige der BGH seine bisherige Rechtssprechung.

 Eine Lichterkette am Balkon muss nicht allen gefallen
Wohnungseigentümer müssen eine Lichterkette, die sie an ihrem Balkon angebracht haben, wieder entfernen, wenn dies von den übrigen Hauseigentümern gewünscht wird. Das Landgericht Köln sieht in der Beleuchtung zwar nicht, wie einige der Miteigentümer, eine Annähernd an ein Etablissement des Rotlichtmilieus. Doch handele es sich um eine bauliche Veränderung, da der optische Gesamteindruck des äußeren Erscheinungsbildes der Wohnanlage durch die Lichterkette verändert worden sei. Denn bei Dunkelheit sei die Beleuchtung deutlich schon von weitem zu sehen (AZ.:29T205/06).

 Allein die Möglichkeit einer Video-Beobachtung reicht nicht für ein Verbot
Installiert ein Grundstückseigentümer an seinem Haus mehrere Videokameras, um sich vor Einbrechern zu schützen, so kann sich ein Nachbar, der mit dieser Maßnahme nicht einverstanden ist, auch dann nicht dagegen wehren, wenn er befürchtet, dass die Kameras auch auf sein Haus gerichtet werden können (was hier technisch möglich gewesen wäre). Allein in dieser Möglichkeit jedoch so das Landgericht Bielefeld, sei keine Verletzung des Persönlichkeitsrechts zu sehen. Die Befürchtung der Videobeobachtung reiche nicht aus, da eine Änderung der Kamerapositionen wegen des technischen Aufwands ohne weiteres auffalle (AZ.:20S123/06).

 Ein abgeknickter Baum ist nicht umgestürzt
Bricht ein (hier: 10 Meter hoher) Baum auf dem Grundstück eines Eigentümers rund einen Meter über dem Boden ab, so muss die Wohngebäudeversicherung des Eigentümers auch dann nicht für den Abtransport des Baumes zahlen, wenn laut Versicherungsvertrag "Kosten für das Entfernen, den Abtransport, die Entsorgung durch Blitzschlag oder Sturm umgestürzter Bäume" übernommen werden. Diese Klausel, ausgehend vom Verständnis eines durchschnittlichen Versicherungsnehmers, sei - nach Meinung des Amtsgerichts Köln . "nicht derart auszulegen, dass abgeknickte Bäume umgestürzten gleichzusetzen sind" (AZ.:143C163/08).

 Unwirksame Formularklausel löscht nicht auch individuelles
Enthält ein Mietvertrag eine unwirksame Klausel zu den von dem Mieter auszuführenden Schönheitsreparaturen (hier wegen starrer Fristen), so bedeutet das nicht, dass eine im selben Mietvertrag enthaltene individuell vereinbarte Klausel über die Pflicht zur Endrenovierung beim Auszug ebenfalls unwirksam wäre. (Hier hatte der Vermieter mit dem Mieter beim Einzug in einem Wohnungsübergabeprotokoll vereinbart, dass der Mieter die Räume renoviert übernommen habe und sich verpflichtet, denselben Zustand auch bei seinem Auszug herzustellen. Falls dies eine "Individualvereinbarung" sei, die nachträglich getroffen wurde, habe der Mieter die zwischenzeitlich vom Vermieter mit einem Aufwand von 1.232 Euro vorgenommenen Schönheitsreparaturen zu bezahlen. Die Vorinstanz muss nun noch prüfen, ob es sich wirklich um eine individuelle Zusatzvereinbarung gehandelt hat oder, wie der Mieter behauptet, um ein "zur Mehrfachverwendung bestimmtes Formular" (Bundesgerichtshof, AZ.:VIIIZR71/08).

 Leinenzwang für große Hunde
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Zweifamilienhaus hatte sich eine Partei einen Bernhardiner-Welpen als Spielgefährten für die elfjährige Tochter angeschafft. Der durfte im gemeinsamen Garten frei laufen. Dies wollte das andere Eigentümerehepaar wegen ihrer dort auch spielenden vier und sechs Jahre alten Kinder jedoch nicht tolerieren. Der Fall ging schließlich bis vor das Oberlandesgericht Karlsruhe. Dort entschieden die Richter: Auch wenn der Hund noch nie jemanden gebissen habe, folge schon aus seiner Größe, dass er sich nicht unangeleint und ohne Aufsicht in einem Garten aufhalten dürfe, in dem kleine Kinder spielten. Zudem könne es durch das nicht sicher vorhersehbare Verhalten des Hundes sowie der Kinder durchaus zu Situationen kommen, in denen der Jagdinstinkt eines noch so kinderlieben und gut ausgebildeten Hundes erwache. Ein großer Hund kann darüber hinaus Kindern sowie Erwachsenen grundsätzlich Angst einflößen. Auch das der Hund - trotz allen Gassi-Gehens - im Garten sein "Geschäft" verrichten könne, sei den Miteigentümern auf dem Grundstück nicht zuzumuten. (OLG Karlsruhe, AZ.:14WX22/08).

 Anlieger müssen für neuen Straßenbelag (mit-) bezahlen
Soll eine Straße aufwendig verbessert werden (in diesem Falle durch eine 12 cm starke Asphalttrag- und -deckschicht), um eine "den aktuellen technischen Anforderungen genügende Stärke zu erhalten", müssen sich die Anwohner daran finanziell beteiligen ( in dem verhandelten Fall ergingen Vorauszahlungsbescheide zwischen 800 und 3000 Euro). DAS Verwaltungsgericht Düsseldorf bestätigte die Forderungen der Kommune, weil der Ausbau "zu einer größeren Belastbarkeit und geringeren Reparaturanfälligkeit der Straße" führe. Sie wies damit die Argumentation eines Anwohners zurück, der eine einfachere und damit preiswertere Ausbesserung für möglich gehalten hatte (AZ.:17K2450/07).

 Wer zu Hause Strom erzeugt, ist Unternehmer mit Steuervorteilen
Wer in sein Einfamilienhaus ein Blockheizkraftwerk einbaut und den so erzeugten Strom gegen Entgelt an ein Kraftwerk liefert, ist umsatzsteuerpflichtiger "Unternehmer". Das hat zur Folge, dass er die auf den Kaufpreis fällige Umsatzsteuer als VORSTEUR vom Finanzamt ersetzt bekommen kann. Das Finanzamt hatte dies zunächst mit der Begründung verneint, der Hausbesitzer hätte weder ein Geschäftslokal noch beteilige er sich "am Markt", da er ja nicht "wie ein Händler nach außen" auftrete. Das Niedersächsische Finanzgericht folgte dem Urteil nicht: Es reiche aus, dass der Hausbesitzer Strom erzeuge, ihn teilweise verkaufe und auf den Erlös Umsatzsteuer zahle. Dem Steuerzahler brachte das im Jahr der Anschaffung der Anlage eine Steuerrückzahlung von knapp 4000 Euro ein (AZ.:16K12/07).

 Innen hängende Balkonkästen stören niemanden
Zwar darf eine Eigentümerversammlung beschließen, dass auf der Balkonbrüstung keine Blumenkästen angebracht werden dürfen, wenn durch herabfallende Pflanzenteile und Erde die unter den Balkonen liegenden Terrassen der Wohnungen im Erdgeschoss beeinträchtigt werden können. Allerdings kann ein solch Verbot nicht für Blumenkästen ausgesprochen werden, die innen an der Brüstung angebracht worden sind (OLG Hamm AZ.:15W16/07).

 Mietkaution bleibt zunächst unangreifbar
Ein Vermieter darf nicht ohne weiteres das Kautionssparbuch auflösen. Ist der Mieter etwa in Zahlungsrückstand, das allein kein Grund - der Vermieter müsse zunächst auf Zahlung klagen und einen Titel erwirken, erläutert der Mieterbund. Weitere Gründe für das Angreifen der Kaution sind: bei der Mietzahlung, aus einer Nachforderung aus der Betriebskosten oder einer unberechtigten Mietminderung durch den Mieter, Urteil Amtsgericht Bad Homburg (AZ.:2C2426/06).

 Laute Musik und rutschige Treppe
Wer eine bierselige Karnevalsveranstaltung besucht, muss im Flur oder auf der Treppe mit Rutschgefahr durch Getränkereste rechnen. Bei einem Sturz gibt es dann keinen Anspruch auf Schadenersatz. Wer Massenveranstaltungen mit entsprechendem Alkoholkonsum besucht, müsse auch auf solche Gefahren gefasst sein, entschied das Oberlandesgericht Köln (AZ.:19U7/02).

 Wäsche darf überall trocknen
Mieter dürfen in ihrer Wohnung die Wäsche trocknen. Das gilt auch dann, wenn es im Haus einen Gemeinschaftstrockenkeller oder Speicher gibt. Ein Verbot in der Hausordnung, Wäsche außerhalb eines Trockenraums aufzuhängen, ist nach einer Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf unwirksam, wie der Deutsche Mieterbund erläutert (AZ.:21T38/08).

 Betriebskosten genau beobachten
Für Mieter müssen aus der Betriebskostenabrechnung in einer Wohnanlage immer die Gesamtkosten und die genaue Aufschlüsselung hervorgehen. Das gilt auch dann, wenn dem Wohnungsunternehmen nur ein Teil der Wohnungen in der Anlage gehört. In einem Fall vor dem Amtsgericht Hamburg-Barmbeck verweigerten die Mieter eine Nachzahlung zurecht (AZ.:810C98/06).

 Bei stark erhöhtem Kaufpreis entfällt die Maklerprovision
Weicht der Kaufpreis einer Immobilie mehr als 25 Prozent vom vereinbarten ab, muss der Käufer dem Makler keine Provision zahlen. Darauf weist die Rechtsanwaltskammer unter Berufung auf ein Urteil des OLG Dresden hin (AZ.:8U1167/08). In dem Fall hatte ein Paar eingewilligt, einem Makler für den Kauf ihrer Mietwohnung eine Provision zu zahlen: Kaufpreis 220.000 Euro. Am Ende der Verhandlungen mussten die Käufer 275.000 Euro bezahlen und verweigerten deshalb die Provisionszahlung.

 Mietminderung wegen Bauarbeiten
Wenn der Zugang zu einem Ladenlokal zum Beispiel durch Bauarbeiten stark beeinträchtigt ist, kann es eine Mietminderung von 100 Prozent rechtfertigen. So durfte eine Frau, deren Souveniergeschäft durch den Bau einer U-Bahn versperrt war, in einem Fall vor dem Kammergericht Berlin die Zahlungen zeitweise ganz aussetzen (AZ.:8U194/06).

 Nach drei Litern warmes Wasser
Warmes Wasser muss in der Mietwohnung zügig verfügbar sein. Eine Temperatur von 55 Grad muss kurzfristig erreicht werden können - spätestens nach Ablaufen von drei Litern, wie der Deutsche Mieterbund. So habe das Landgericht Berlin entschieden, dass eine Mietminderung von 3,5 Prozent gerechtfertigt ist, wenn dazu 15 Liter notwendig sind (AZ.:67S26/07).

 Zwölf Prozent Provision sittenwidrig
Maklerverträge mit einer Erfolgsprovision von gut zwölf Prozent sind sittenwidrig und gegenstandslos. Das hat das Amtsgericht Frankfurt entschieden (AZ.:31C838/08-83). Die Richter gaben damit der Klage eines Kunden gegen einen Makler statt. In dem Vertrag war eine Provision von sieben Prozent vereinbart worden. Zudem wurde eine Mindestprovision von 10.000 Euro festgelegt.

 Keine Umsatzsteuer bei verlängerter Bauzeit
Dauert der Hausbau länger als geplant, sollten Bauherren anschließend die Rechnung ganz genau prüfen: Denn der Bauunternehmer darf zwar für die verlängerte Bauzeit Schadenersatz verlangen. Auf diese Rechnungsposition Umsatzsteuer zu erheben, ist aber nicht rechtens, so die Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. Sie beruft sich dabei auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (AZ.:VIIZR280/05). Diese Ausnahme von der Umsatzsteuer-Regel sei weitgehend unbekannt.

 Wenn der Vermieter nicht kommt
Mieter können den Vermieter nicht zwingen, zum Anfertigen eines Übergabeprotokolls in der Wohnung zu erscheinen. Mieter sollten dann mit einem Zeugen die Wohnung besichtigen und ein Protokoll erstellen, rät der Deutsche Mieterbund in Berlin. Idealerweise fertigen Mieter und Vermieter die Auflistung über den Zustand der Wohnung aber bei einem gemeinsamen Gang durch die Wohnung an und unterzeichnen das Papier. So könne Streit zwischen Vermieter und Mieter vermieden werden.

Alle Angaben ohne Gewähr der Richtigkeit

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